Erste eigene Wohnung: In diesen Themengebieten sollten junge Menschen jetzt fit sein

Ob man zum statistischen Mittel gehört, das es mit 23,7 Jahren tut oder ob man jünger oder älter ist: Für praktisch alle jungen Menschen kommt der Tag, an dem sie das „elterliche Nest“ in Richtung der ersten eigenen Wohnung verlassen. Für viele bestimmt dabei nur der Wunsch nach Freiheit und Unabhängigkeit alles Denken, der Schritt in ein vollumfängliches Erwachsenendasein. Doch so wichtig diese Faktoren natürlich sind, so sehr sollten junge Menschen sich bewusst sein, dass sie jetzt in vielerlei Hinsicht auf sich gestellt sind – selbst wenn die Eltern mitunter noch ein gewisses Sicherheitsnetz darstellen.

In Anbetracht dessen ist es nötig, idealerweise schon vor dem Auszug in einigen Themenbereichen bewandert zu sein, die schon sehr bald äußerst (ge)wichtig werden. Denn dieses Wissen gehört ebenfalls zu einer eigenverantwortlichen Selbstständigkeit dazu – wird aber, wenn überhaupt, in Schulen nur rudimentär gelehrt.

1. Das Thema Mieten aus finanzieller Sicht

Wer zur Miete wohnt, zahlt allmonatlich eine bestimmte Summe an seinen Vermieter. Das zumindest ist es, was viele junge Menschen über das Wohnen zur Miete denken. Tatsächlich jedoch ist die Mietstruktur deutlich diverser. Schon um überhaupt die Miethöhe angemessen vergleichen zu können, ist es notwendig, hier deutlich tiefer ins Detail zu gehen.

Wichtig ist dies auch deshalb, weil nur auf diese Weise transparent ist, ob ein junger Mensch sich eine Wohnung überhaupt leisten kann.

Informationen im Detail

Grundsätzlich sind bei Mietwohnraum mehrere Herangehensweisen möglich. Welche dies sind, kann der Vermieter frei entscheiden. Limitiert wird er jedoch durch die aktuell (seit 2020) gültige Ausprägung der Mietpreisbremse. Weiterhin finden sich Vergleichswerte im offiziellen Mietspiegel, der typischerweise auf der Website einer Kommune zu finden ist.

Was die möglichen Arten der Vermietung anbelangt, gibt es folgende Optionen:

• Die Netto-Kaltmiete. Der Mieter zahlt nur die reinen Fixkosten für die Mietwohnung. Alle Nebenkosten (warm und kalt, ersteres umfasst Heizung und Warmwasser, letzteres alles andere) muss er gesondert durch eine Vorauszahlung oder eine Betriebskostenpauschale entrichten. Für die Vorauszahlung ist 2 Betriebskostenverordnung zu beachten.
• Die Brutto-Kaltmiete. Der Mieter zahlt die Fixkosten für die Mietwohnung sowie die kalten Nebenkosten. Die warmen Nebenkosten muss er gesondert entrichten.
• Die Teilinklusivmiete. Sie enthält Elemente der Brutto- und Netto-Kaltmiete. Der wichtigste Unterschied ist, dass nur bestimmte Teile der kalten Nebenkosten vom Mieter verbrauchsgerecht bezahlt werden müssen.
• Die Brutto-Warmmiete. Der Mieter zahlt die Fixkosten für die Mietwohnung sowie die warmen und kalten Nebenkosten. Das heißt, es handelt sich um eine Inklusivmiete, die alle Kosten fest enthält. In der Praxis wird diese Variante jedoch nur in seltenen Fällen angewandt, da der BGH schon 2006 urteilte, dass diese Mietvariante nur dann nicht gegen die Heizkostenverordnung verstößt, wenn es sich um ein Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen handelt, von denen eine durch den Vermieter selbst bewohnt wird.

Dabei gilt für die Nebenkostenberechnung, dass die warmen Nebenkosten zu mindestens 50, maximal 70 Prozent verbrauchsabhängig vom Vermieter zu berechnen sind. Die kalten Nebenkosten können hingegen wahlweise nach Anzahl der Wohnungsmieter, Größe der Wohnfläche, der Wohneinheit oder dem Verbrauch berechnet werden. Die Berechnung muss für jeweils zwölf Monate erstellt werden, die jedoch nicht zwingend ein Kalenderjahr umfassen müssen.

2. Fremdes Geld, eigenes Geld und wie man damit umgeht

Ausziehen bedeutet für viele junge Menschen, erstmalig finanziell weitgehend auf eigenen Beinen stehen zu müssen. Genau das wird häufig zum Problem, denn schon seit vielen Jahren beklagen Experten, dass praktisch-finanzielle Aspekte in der Schulbildung kaum berücksichtigt würden.

Dies zeigt sich überdeutlich in den Gründen für Überschuldung: Bei jungen Menschen ist der mit Abstand häufigste Auslöser eine unwirtschaftliche Lebensführung. Sie gehen mit dem, was sie haben, nicht planvoll genug um. Das jedoch ist der wichtigste Schlüssel überhaupt.

Informationen im Detail

Es gibt rund um den Umgang mit Geld einige Regeln. Die wichtigste ist jedoch folgende:

Egal, was passiert – Miete und Nebenkosten haben
immer Priorität vor allen anderen Ausgaben.

Das heißt, von der Summe X, die netto zur Verfügung steht, sollten grundsätzlich die Wohnkosten herausgestrichen werden. Alles, was sonst an Ausgaben ansteht, muss vom Rest beglichen werden.

Weitere wichtige Tipps:

• Wenn es nötig ist, sich Geld zu leihen, sollte immer ein Vergleich dem Kredit vorausgehen. Dadurch sind u.U. günstigere Konditionen als bei der Hausbank möglich
• Größte Vorsicht vor (mehreren) Kleinkrediten in Geschäften. Bei ihnen ist das Risiko enorm hoch, die finanzielle Übersicht zu verlieren. Besser ist ein großer Kredit – auch was den persönlichen Schufa-Score anbelangt.
• Nach Möglichkeit den Dispo-Kredit des Girokontos niemals antasten. Er hat unverhältnismäßig hohe Zinsen und verlangt viel finanzielle Disziplin und Zurückhaltung, um ausgeglichen zu werden.
• So häufig wie möglich bar bezahlen und auf andere Zahlungsmittel verzichten. Dies umfasst Kartenzahlung ebenso wie beispielsweise digitale Finanzdienstleister. Die Nutzung von Bargeld erlaubt einen transparenteren Überblick über die Ausgaben.
• Sollte es in einem Monat aus irgendeinem Grund finanziell knapp werden, ist es ratsam, den Vermieter so früh wie möglich zu informieren. Nach § 556b BGB ist die Miete am ersten, spätestens am dritten Tag des Monats zu zahlen. Dementsprechend muss der Vermieter vor dieser Frist über das Zahlungsproblem Bescheid wissen, um eine Lösung zu finden.

Außerdem empfiehlt es sich dringend, während des ersten Jahres in der Wohnung Ersparnisse anzuhäufen, welche die errechnete Summe der Nebenkosten übertreffen. Dadurch, dass noch keine praktischen Erfahrungen mit dieser Wohnung und dem eigenen Verbrauch bestehen, kann es passieren, dass der Vermieter von seinem Recht zu Nachforderungen (siehe § 556 BGB) Gebrauch macht.

3. Modernisieren? Renovieren? Was Mieter dürfen – und was nicht

Gemäß § 555a BGB hat der Vermieter das Recht zu Erhaltungsmaßnahmen. Allerdings ist es auch verständlich, dass junge Menschen ihre erste eigene Wohnung möglichst umfassend nach eigenem Geschmack ausgestalten möchten. Hier tut sich jedoch häufig eine Kluft auf. Sie geht aus der Tatsache hervor, dass der Vermieter das Recht hat, die Wohnung spätestens bei Auszug im gleichen Zustand vorzufinden, den sie bei der Übergabe hatte – abzüglich normaler Abnutzung.

Informationen im Detail

Dabei gilt hier die Grundregel:

Dem Mieter sind sämtliche Umbauarbeiten erlaubt, die sich für einen Auszug spurenlos wieder beseitigen lassen.

Das bedeutet, dass die Wandfarbe oder der Teppichboden ohne Erlaubnis umgestaltet werden darf. Gleiches gilt für das Bohren von Löchern zum Zweck der Befestigung von Einrichtungsgegenständen. Allerdings muss beim Auszug alles wieder in den Ursprungszustand versetzt werden. Dies ergeht aus der gesetzlichen Rückgabepflicht des Mieters (siehe § 546 BGB).

Das umfasst zudem das Entfernen von nicht festen Einbauten, die schon bei der Übernahme bestanden. Etwa der Tausch herkömmlicher Heizungsthermostate gegen digitale Modelle. Doch hier gilt ebenfalls die Rückrüstungspflicht.

Dauerhafte Veränderungen, die sich nicht spurenlos beseitigen lassen, unterliegen hingegen grundsätzlich einer Einverständnispflicht durch den Vermieter. Das betrifft auch anderweitig gestattete Dinge. So dürfen zwar Wände überstrichen werden, jedoch nicht Fliesen, Teppiche verlegt, jedoch nicht Laminatböden entfernt werden. Hierzu sollte zusätzlich die sogenannte „Holzklausel“ beachtet werden.

Ferner haben Mieter kein Anrecht darauf, dass der Vermieter lediglich nicht mehr dem Zeitgeist entsprechende Einbauten abändert. So ist beispielsweise das nicht mehr zeitgemäße Design von Badinstallationen hinzunehmen, sofern diese noch technisch einwandfrei funktionieren.

Wichtig ist hierbei außerdem die Vertragsausgestaltung. Demnach sind Klauseln unzulässig, welche vom Mieter fordern, bei Auszug die Wände grundsätzlich weiß zu streichen. Jedoch hat der Vermieter das Recht, dem Mieter Schönheitsreparaturen und Kleinstreparaturen aufzuerlegen beziehungsweise sie auf diesen umzulegen, sofern der Mietvertrag eine gültige Abwälzungsklausel enthält.

4. Mietvertragsrecht für Einsteiger

Erst die Unterzeichnung eines Mietvertrages macht aus einem zugesagten Objekt tatsächlich die erste eigene Wohnung. Allerdings können diese Dokumente für Unannehmlichkeiten sorgen. Entweder, weil sie nicht aktuellem Recht entsprechend verfasst sind, oder, weil Mieter sich nicht über die Folgen im Klaren sind, die aus den Details des „Kleingedruckten“ ergehen.

Informationen im Detail

Grundsätzlich empfiehlt es sich immer, den Mietvertrag nicht sofort zu unterschreiben, sondern sich Zeit für ein detailliertes Durcharbeiten zu nehmen. Mitunter kann auch einer der Ortsvereine des Deutschen Mieterbundes dabei helfen.

Hier sei darauf hingewiesen, dass es viele Möglichkeiten gibt, einen Mietvertrag falsch oder zum Nachteil eines Mieters auszugestalten – eine vollständige Auflistung würde dementsprechend den Rahmen dieses Artikels übersteigen. Worauf junge Mieter jedoch besonders achten sollten, sind die folgenden Punkte:

• Es muss eine vollständige Anschrift des Vermieters geben sowie möglichst eine niedrigschwellige Kontaktmöglichkeit, beispielsweise eine Telefonnummer.
• Die Wohnungsgröße muss anhand der Wohnflächenverordnung berechnet werden. Abweichungen von zehn Prozent sind zu tolerieren, mehr rechtfertigt jedoch eine Mietminderung.
• Die Wohnungsnutzung muss genau erörtert werden. Darunter fällt, was bei einem Auszug mit vom Mieter durchgeführten Umbaumaßnahmen zu geschehen ist und wie die Haltung von Haustieren (speziell Hunden und Katzen) geregelt ist.
• Die exakte Miete muss angegeben werden. Dazu gehört, wann die nächste Mieterhöhung ansteht. Erhöhungen sind ausschließlich gemäß 558 BGB in Höhe und Zeitraum zulässig.

Äußerst wichtig ist zudem, dass aus dem Vertrag hervorgeht, wie mit den Neben- und Betriebskosten zu verfahren ist. Hier sind detaillierte Auflistungen vonnöten und es ist nur das umlagefähig, was aus der Betriebskostenverordnung ergeht.

5. Gast, Lebenspartner oder Untermieter?

Wer als junger Mensch für seine erste Wohnung nicht eine Wohngemeinschaft wählt, wird dennoch höchstwahrscheinlich nicht ständig allein sein. An diesem Punkt kommen Dritte ins Spiel, also Personen, die jenseits der beiden Vertragspersonen Mieter und Vermieter stehen.

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Grundsätzlich hat der Vermieter es dabei zu dulden, dass ein Mieter Besuch empfängt. Sollte der Mietvertrag irgendwelche Einschränkungen machen, so sind diese ungültig. Der Mieter darf, sooft er möchte, Besuch jeglicher Art empfangen. Einschränkungen dieses Besuchsrechts sind unzulässig. Dabei umfasst das Recht auch das Mitbringen von Tieren ohne Erlaubnis, deren Haltung rechtssicher im Mietvertrag untersagt wird.

Ferner gibt es keine kurzfristigen Beschränkungen der Besuchsdauer. Besucher dürfen sechs bis acht Wochen in der Wohnung verbleiben und für diese Nutzung vom Mieter einen Schlüssel ausgehändigt bekommen. Die einzigen Limitierungen finden sich in den Grenzen des Mietvertrags und hier vor allem in der Störung anderer Mieter. Zudem darf der Vermieter nur in Ausnahmefällen Hausverbote erteilen – immer jedoch nur für eine konkrete Person und lediglich bei starken wiederholten Störungen des Wohnbetriebs.

Etwas anders sieht die Lage bei einer längeren Aufnahme von Gästen aus. Dies gilt auch für den Fall, dass es sich um einen Lebenspartner des Mieters handelt (siehe § 540 BGB). Hier gilt, dass eine dauerhafte Aufnahme nicht ohne Zustimmung des Vermieters erfolgen darf. Jedoch gibt es nur wenige Situationen, in denen der Vermieter eine Aufnahme verweigern darf – er hat allerdings das Recht, umfassend über die Person informiert zu werden. Eine Erweiterung oder Neuerstellung des Mietvertrags ist nicht zwingend erforderlich.

Eine Untervermietung ist ebenfalls beim Vermieter anzeigepflichtig. Kann der Hauptmieter jedoch ein berechtigtes Interesse nachweisen, so muss der Vermieter hier ebenfalls gemäß § 553 BGB zustimmen.

6. Was Vermieter alles dürfen und wo die Grenze liegt

Die Unverletzlichkeit der Wohnung und das Recht auf informationelle Selbstbestimmung sind in Deutschland sehr gewichtige Grundrechte jedes Einzelnen. Dementsprechend ist Vermietern sehr vieles untersagt, was diese Rechte verletzen könnte. Da der Vermieter jedoch der eigentliche Eigentümer der Wohnung beziehungsweise des gesamten Gebäudes ist, hat er Rechte, denen sich Mieter nicht entziehen können.

Informationen im Detail

Was Vermieter dürfen und was nicht, ist ein weiteres Thema, welches schon sehr häufig die Gerichte beschäftigt hat und das deshalb ebenfalls sehr viel Raum einnehmen könnte, würde es umfassend ausgerollt. Für den Anfang und den praktischen Alltag in der ersten eigenen Wohnung genügt es jedoch, die folgenden Punkte zu kennen, die noch nicht aus den Inhalten der bisherigen Kapitel ergehen:

Der Vermieter darf…

• Angaben über die finanzielle Situation eines potenziellen Mieters verlangen (bspw. Schufa-Selbstauskunft) sowie eine maximal der dreifachen Netto-Kaltmiete entsprechende Kaution verlangen (siehe 551 BGB). Alternativ darf er eine Bürgschaft verlangen.
• eine Hausordnung aufstellen, an die sich alle Mieter zu halten haben. Er darf allerdings mit einzelnen Mietern davon abweichende Bestimmungen im Mietvertrag aufstellen.
• ein eigentlich unbefristetes Mietverhältnis wegen Eigenbedarf kündigen. Dafür gelten aber sehr strenge Regularien.
• eine vermietete Wohnung bei akuter Gefahr betreten – auch gegen den Willen und in Abwesenheit des Mieters. Dazu gehören Brände, Explosionsgefahr durch ausströmendes Gas sowie Wasserschäden. Dinge also, die den Bestand der Wohnung oder sogar des Gebäudes akut bedrohen.
• eine vermietete Wohnung aus anderen Gründen betreten, sofern dies mindestens 24 Stunden vorher angekündigt wurde und es gute Gründe gibt (Ausmessen, Besichtigungen vor Reparaturen oder durch potenzielle Nachmieter). Bringt er Dritte mit, sind diese bei der Ankündigung zu nennen.
• vor einer Vermietung jede Frage stellen. Allerdings müssen angehende Mieter nur diejenigen wahrheitsgetreu beantworten, hinter denen ein sachbezogenes und berechtigtes Interesse steht. Beispielsweise Fragen, die sich um die Bonität drehen. Nicht beantwortet werden müssen hingegen Fragen, die sich um das Privatleben des Mieters drehen, wie etwa Weltanschauungen oder die sexuelle Orientierung.

• Eine anständige Beheizung der Wohnung während der Heizperiode vorschreiben. Dies dient vor allem dem Schutz des Mietobjekts gegen Frostschäden (etwa durch eingefrorene und deshalb geplatzte Rohre) oder Schimmel.

Der Vermieter darf nicht…

• einen Zweitschlüssel zur Wohnung verlangen. Er hat bei Vertragsunterzeichnung sämtliche Schlüssel auszuhändigen.
• eine (angekündigte) Wohnungsbesichtigung ohne einen triftigen Grund durchführen. Lediglich alle fünf Jahre darf er eine allgemeine Besichtigung durchführen, jedoch nur unter Einhaltung der gültigen Fristen und Formen.
• die Versorgungsleistungen unterbrechen, etwa Strom oder Wasser abdrehen. Das gilt selbst dann, wenn der Mieter seine vertraglich vereinbarten finanziellen Leistungen nicht erbringt.
• Renovierungen verlangen, sofern es im Mietvertrag keine rechtswirksame Klausel gibt, die Schönheitsreparaturen vorschreibt.
• spezielle Vorgaben für solche Schönheitsreparaturen machen. Das umfasst vor allem starre Fristen oder konkrete Vorgaben zur Ausführung, beispielsweise bestimmte Farben oder Materialien.
• die Kaution über ein Maß einbehalten, das zur Deckung realistischer Forderungen seinerseits hinausgeht.

Im Zweifelsfall sollten junge Menschen hier grundsätzlich nur unter explizitem Vorbehalt beziehungsweise Protest akzeptieren und gegebenenfalls Rechtshilfe anfordern.

7. Das große Thema (Wohn-)Versicherungen

Leben ist mit ständigen Risiken verbunden. Allerdings ist es nicht nötig, dass ein junger Mensch diese allein auf seinen Schultern trägt. Dafür stehen zahllose Versicherungsprodukten zur Verfügung. Allerdings sind nur wenige davon vorgeschrieben, manche empfehlenswert, viele aber für diese spezielle Lebenssituation überflüssig.

Informationen im Detail

Grundsätzlich empfiehlt es sich, eine unabhängige Versicherungsberatung aufzusuchen. Also eine, die nicht an eine bestimmte Assekuranz (Versicherungsfirma) gebunden ist. Der Grund dafür ist simpel: Versicherungen kosten Geld, unterscheiden sich jedoch häufig in Sachen Leistungen und Kosten stark voneinander. Was eine Assekuranz für eine Summe X anbietet, kann bei einer anderen Firma für einen Bruchteil dieses Preises offeriert werden.

Neben der Krankenversicherung, die in Deutschland sowieso Pflicht ist, gibt es dementsprechend nur wenige andere Bausteine, die junge Menschen in dieser Lage wirklich benötigen.

Dies sind:

• Eine private Rechtsschutzversicherung. Hier ist vor allem der Wohnrechtsschutz wichtig, jedoch sollte die Police außerdem das Privat- sowie das Berufsleben umfassen. Ein zusätzlicher Baustein für Verkehr ist sinnvoll, selbst wenn man keinen Führerschein besitzt.
• Eine Privathaftpflichtversicherung, falls man durch Alter oder gegebenenfalls Auszug nicht mehr unter den Schutz der elterlichen Police fällt. Hier sollte die Deckungssumme mindestens fünf, besser zehn Millionen Euro betragen. Bei den monatlichen Kosten fällt die Erhöhung kaum ins Gewicht, kann jedoch im Ernstfall einen enormen Unterschied ausmachen.
• Eine Hausratversicherung, selbst wenn der eigene Hausrat noch nicht sonderlich üppig und/oder kostbar sein sollte. Denn der Schutz erstreckt sich auf viele mögliche Gefahren wie etwa Naturgewalten.

Sofern junge Mieter bereits berufstätig sind, sollte über den Abschluss einer Berufsunfähigkeitsversicherung nachgedacht werden. Der Grund: Je jünger man diese abschließt, desto günstiger ist sie und desto geringer sind die Zugangshürden. Umgekehrt ist die staatliche Absicherung in diesem Fall äußerst mangelhaft.

Einmal abgesehen von einer eventuellen Kfz-Versicherung endet hier jedoch bereits die Liste. Was sonst noch an Versicherungsprodukten besteht, wird erst später interessant oder notwendig.

Zusammenfassung und Fazit

Die erste eigene Wohnung mag sich nach einer ganzen Menge Freiheit anfühlen und ist es auch. Doch so schön dieser neue Lebensabschnitt ist – er sollte unbedingt mit dem nötigen Wissen im Gepäck begonnen werden. Denn dieses Wissen ist bereits dann erforderlich, wenn nach langer Wohnungssuche ein womöglich nicht sorgsam ausgestalteter Mietvertrag auf die eigene Unterschrift wartet oder es sich um die Frage dreht, wie weit die neue Wohnung überhaupt frei ausgestaltet werden kann, bevor Freunde und Verwandte die Möbel hineintragen.