In den letzten Jahren wurden vonseiten des Gesetzgebers zahlreiche Bestimmungen auf den Weg gebracht, die insbesondere Mieter und Käufer entlasten sollen. Bei einem harten Konkurrenzkampf um bezahlbare Immobilien soll gerade die Preisspirale für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser entschärft werden. Aber welche Änderungen bei der Maklercourtage wurden durch die Gesetze geschaffen und wie unterscheidet sich die Theorie von der Praxis?
Maklerprovision bei Mietwohnungen bereits seit 2015 neu geregelt
Bei vermieteten Wohnobjekten, die durch einen Makler vermittelt wurden, gilt bereits seit 2015 das Bestellerprinzip. Während zuvor der Vermieter einen Makler beauftragen und die Kosten dafür komplett auf die neuen Mieter abwälzen konnte, ist dies seitdem nicht mehr möglich. Stattdessen muss die Vertragspartei, die den Makler bestellt, auch die Provision in vollem Umfang zahlen. Ebenfalls gesetzlich festgelegt ist der Betrag, den ein Makler für die Vermittlung eines Mietobjekts verlangen darf. Dieser beträgt nach § 3 Abs. 2 des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittelung (WoVermRG) maximal „zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer“.
Gesetzliche Änderungen für verkauften Immobilien seit Ende 2020
Während die Maklerprovision für Mietobjekte 2015 neu gestaltet wurde, mussten Käufer von Immobilien mehrere Jahre auf Änderungen des Gesetzgebers warten. Seit dem 23.12.2020 ist das neue Maklergesetz gültig und regelt die Verteilung der Maklercourtage neu. Zu beachten ist, dass das neue Gesetz nur bei der Vermittlung von Kaufimmobilien zum Einsatz kommt und die vorherigen Regelungen für Mietwohnungen von 2015 weiterhin Bestand haben. Hohe Entlastung soll die Teilung der Maklerkosten vor allem in Ballungsgebieten bieten, denn mit knapp 5 bis 7 Prozent des Kaufpreises als Provision bei deutschen Immobilienverkäufen müssen Käufer in Städten wie Berlin oder München hohe zusätzliche Kosten einplanen.
Neues Maklergesetz – was hat sich bei Kaufimmobilien geändert?
Tritt ein Makler für beide Parteien auf, müssen nach dem neuen Maklergesetz die Kosten dafür gleichmäßig aufgeteilt werden. Es zahlen also beide exakt die Hälfte und andere Vereinbarungen dürfen diese gesetzlich bestimmte Aufteilung nicht übergehen. Hat hingegen nur eine Partei den Makler beauftragt, muss maximal 50 % der Provision von der anderen Vertragspartei übernommen werden. Ebenfalls muss der Auftraggeber zuerst beweisen, dass er seinen Teil der Courtage bereits bezahlt hat, bevor die andere Partei ihren Teil begleichen muss. Neu in § 656a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) findet sich zudem die Vorgabe, dass ein Maklervertrag der Textform bedarf. Dazu gehören nach § 126b BGB Briefe, E-Mails, SMS oder Dokumente auf einem USB-Stick, die alle als Textform für einen Maklervertrag genutzt werden können.
Was ist bei den Gesetzesänderungen für vermietete oder gekaufte Immobilien zu beachten?
Große Vorteile bei vermittelten Mietwohnungen
Blickt man auf die Änderungen, die die Neuregelung der Maklerprovision bei Mietwohnungen oder -häusern durchgesetzt hat, zeigen sich für Mieter klare Vorteile. So müssen sie aufgrund des Bestellerprinzips für den Makler nicht aufkommen, wenn dieser vom Vermieter beauftragt wurde. Auch dem versteckten Umlegen der Provision durch den Vermieter bei Möbelstücken oder der Einbauküche schiebt der Gesetzgeber durch § 4a Abs. 2 WoVermRG einen Riegel vor.
Während Vermieter nun allein für die Maklercourtage aufkommen müssen, wenn der Vermittler von ihnen bestellt wurde, gibt es gesetzliche Grenzen für die Höhe des Vermittlungsentgeltes, das zwei Monatsmieten plus Umsatzsteuer nicht überschreiten darf.
Kein Bestellerprinzip oder Deckelung der Maklerprovision bei gekauften Immobilien
Schwieriger ist die jüngste Gesetzesänderung zu betrachten, denn Käufer von Immobilien profitieren nicht im gleichen Maße wie Mieter von der Neuregelung der Maklerprovision. So kommt das Bestellerprinzip nicht zum Einsatz, weshalb auch bei der Beauftragung durch nur eine Partei eine Teilung der Kosten mit bis zu 50 Prozent möglich ist. Im Vergleich zur Provision für Makler bei Mietobjekten ist die Höhe der Courtage bei dem Verkauf von Haus oder Wohnung weiterhin nicht gesetzlich festgelegt. Welche Summe Immobilienkäufer am Ende zahlen müssen, hängt deshalb davon, welche Vereinbarungen zwischen dem Verkäufer und dem Makler geschlossen wurden.
Kein gesetzliches Verbot für das Umlegen der Maklercourtage auf den Verkaufspreis
Während die Gesetzesänderung auf dem Papier Immobilienkäufer entlastet, wird sie in der Realität kaum zu niedrigeren Kosten führen. Denn es ist anzunehmen, dass der Verkäufer seine Hälfte der Maklerprovision auf den Preis der Immobilie bereits aufschlägt, sodass der Käufer effektiv wieder die vollständige Provision zahlt. Gegen dieses Vorgehen kann weder der Gesetzgeber noch der Käufer vorgehen, denn der Verkäufer kann den Preis des Objekts frei bestimmen. Dadurch kann er nach der Bestellung des Maklers seine Hälfte der vereinbarten Provision einfach zum Preis, den er erzielen möchte, hinzuaddieren. Dabei fallen nicht nur größere Kosten für die Provision an, sondern ein höherer Preis für Immobilien lässt auch die weiteren Nebenkosten wie die Grunderwerbssteuer steigen. Beim Kauf einer Immobilie mit einem Wert von 500.000€ müssen Käufer dann eventuell einen 3,2 Prozent höheren Preis durch das neue Maklergesetz zahlen.
Käufer profitieren nicht im gleichen Maße wie Mieter vom neuen Maklergesetz
Die Neuregelung der Maklercourtage für Mietwohnungen hat durch das Bestellerprinzip, eine Deckelung der Provision und gesetzliche Regelungen für versteckte Umlagen der Courtage seit 2015 deutliche Änderungen für den Mietmarkt geschaffen. Ob das neue Maklergesetz hingegen Ähnliches am Markt für Kaufimmobilien schaffen wird, bleibt zu bezweifeln. So müssen Käufer immer noch bis zu 50 Prozent der Provision des Vermittlers übernehmen, auch wenn dieser vom Verkäufer bestellt wurde. Ebenfalls fallen die fehlende Deckelung der Maklercourtage und das einfache Umlegen der Provision auf den Kaufpreis ins Gewicht. Am Ende könnte das Gesetz sogar finanzielle Nachteile für Käufer und Verkäufer bieten, wenn durch höhere Kaufpreise die Nebenkosten wie die Grunderwerbssteuer ebenfalls steigen.